谷燕西：美国不动产通证市场基础设施通证化哪种权益？

我在这个系列的前面几篇文章中，介绍了美国房地产通证市场的基础设施。相对于两年前，此方面的基础设施已经有了很大的改进。但是在房地产通证业务的商业模式方面，此方面的进展却相对比较缓慢。在商业模式的一些基本因素方面，我认为一些主流经营思想是不合适的。譬如我在此前提出的美国房地产通证化市场过于依赖于美国的合格投资者，这导致了能够参与这项业务的用户数量过少。这是美国房地产通证化市场发展缓慢的一个主要原因。此外，我认为在通证化哪种权益方面，也同样有改进的空间。

谷燕西：美国新政府金融监管立场会更加认可比特币，更有利于机构资金流入比特币:1月25日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，在过去的两年中，投资比特币的用户已经开始从零售用户发展到机构用户。但即使是在今天，参与买卖和持有比特币的机构用户也是非常少数。市场中的绝大部分资金都是掌握在机构手中。所以在可流入资金方面，谷燕西认为比特币依然有着非常大的长期的增长空间。他还表示，在目前阶段，在主流金融机构眼中，比特币依然或者是一个无用的投机工具，或者是一个具有高度投机性的资产，因此这些机构不会将其掌握的资产投入到比特币当中。谷燕西在文中指出，投机力量在任何交易产品都起着主要的作用，而投机力量的方向变化就会导致价格的方向变化。对比特币来说，其中的投机资金数量比例远高于常规证券的投机比例。另外，由于目前比特币衍生品交易中的高杠杆率的存在，这同样会导致比特币价格的大幅浮动。所以比特币在未来波动高是非常可能的。他在文章最后表示，美国新一届政府的金融监管立场会更加认可比特币，因而会更加促进比特币成为一种主流的资产类型。因此会更加有利于机构的资金流入比特币。所以比特币未来依然有非常大的上涨空间。[2021/1/25 13:24:45]

将区块链技术应用于房地产市场，主要的思路是采用区块链技术将房地产资产通证化，改进交易流程，以便实现资产的更好流通。但是具体到通证化何种权益方面，迄今为止，市场中并没有形成主流的模式。在目前的运作中，主要有两种方式。一种方式是用通证直接代表房地产的所有权。这个方式目前依然是房地产通证市场中的一种主要模式。一些此方面的网站都是采用此方式向零售用户直接进行销售。在具体运作方面，通常是就一个单体不动产资产设立一个有限合伙制公司。通过这个公司持有这个不动产，然后再以通证的形式销售这个有限合伙制公司的股权。另外一种方式是将投资房地产的私募基金的份额通证化。以通证的方式进行资金募集，然后将这个私募资金中资金投资房地产。迄今为止这两种模式的应用都存在，还没有形成一种主流的模式。

声音 | 谷燕西：不认为Bitwise的比特币ETF申请在10月份会通过:CBX研究院创始人谷燕西今晚在朋友圈表示，VanEck撤回了比特币ETF申请。加密数字资产冬天的迹象越来越明显。此外，他也不认为Bitwise的比特币ETF申请在10月份会通过。[2019/9/19]

在我看来。第一种模式很难做成功。每个房地产的特点都不一样。如果用通证的方式将其中的一部分权益拿出来进行流通，对投资者来说很难判断这个资产的价值和风险。而且由于单体资产的资产体量过小，因此很难实现二级市场的流通。所以这种模式在小范围内适用，但没有业务可扩展性。

声音 | DAEX创始人谷燕西：区块链对证券市场将造成较大冲击:当地时间9月9日 ，在CoinTime联合主办的“2018聚焦区块链展讯全球行硅谷站峰会”上，DAEX创始人谷燕西在“区块链对证券业的影响”中提出，区块链将对股票市场二级市场冲击较明显，因股权一级市场就可以完成个人之见的股权转换，股权参与者可以在区块链上直接投票，股东大会的效率显著提升。参与者从仅有机构和高净值人士参与者转为小投资者也能参与其中并享受早期进入市场的红利；融资过程、地理界限、上市时间等也将有较大改变。同时，区块链将对资产托管和清算这一基础结构产生冲击，多中心化的资产托管和清算，将变得更加有效率，成本更低，也将减少市场风险敞口。[2018/9/10]

我认为基于通证进行房地产私募基金的资金募集和运作，是一个可行的模式。对于海外的投资者来说，他们首先是关注的是可信任性，然后才是资金投资的便捷性。如果一个私募基金能够获得他们的信任，采用通证和数字货币就能方便他们投资这个私募基金。这个私募基金可以按照现有的方式进行运作，购买并持有多处不动产，并定期向基金的持有者进行分红。对于投资者来说，因为有专业的投资者管理这样的基金，他们自己就不必对每个不动产项目进行调研以制定出投资决策，投资的便捷性和效率大幅提高。对于房地产私募基金的管理者来说，由于采用通证的方式大幅降低了投资门槛，因此他们就能获得更多的可供投资的资金。另外，他们现有的运作方式的大部分都不必进行改变，只是私募基金份额的代表形式和流通方式有改变。这对他们来说就是做出最小的改变，但是却能获得非常理想的收益。

将以上的方面同股票市场的情形相比，就很容易理解。个人投资者可以自己直接投资股票，也可以挑选自己认可的股票投资基金，将自己的资金投资到这个基金，由基金管理人分析各种股票并做出投资决策。基于基金持有的股票组合的增值，基金份额自然增值。同股票相比，单体资产的资产体量过小，因此并不值得个人投资者对其进行研究，然后再做出投资决策。因此，同股票市场相比，私募基金的方式更加适合普通的投资者。

综上所述，我认为用通证来代表房地产私募基金股权，以此来进行资金募集和分红。这是一个更加可行的经营模式。

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