地产“搭载”区块链 非一蹴而就之功

区块链技术除了用在Defi、GameFi等原生应用场景中，也在不断地和传统产业相结合。譬如在区块链政务方面，通过智能合约实现包括身份认证、政务审批等办事流程自动化推进和流转；在存证防伪方面，区块链技术凭其透明性和不可篡改性，为司法鉴定和供应链追踪等领域提供技术支持。

但是区块链和传统产业的融合困难重重。区块链原生应用往往基于全新的网络空间创建新的应用场景，资产生成、转移始终在链上发起和终结。而区块链与传统产业的结合不仅仅需要软硬件的支持，还避不开将原有的各个环节迁移至链上这一数字化过程带来的阻力，其中需要克服较多技术和管理上变革的成本，在短期内无法通过区块链技术带来的收益去填补。

本文将深度解析区块链技术针对房地产交易的适用性，汇总现有区块链进军房地产领域的案例，指明潜在的法律问题。

暹罗房地产与加密交易所Bitkub合作，接受加密货币作为支付选项:11月12日消息，泰国知名房地产经纪商之一“暹罗房地产”（Siam Real Estate）与泰国加密货币交易所Bitkub合作，现在接受加密货币用于支付房屋、别墅、公寓、土地和租赁费用。暹罗房地产旗下有普吉岛、曼谷、芭堤雅、华欣、苏梅岛、甲米、攀牙、清迈超过15000处房地产，包括新的房地产项目、住宅、别墅、公寓、土地和长期租赁。Bitkub将利用低成本的基础设施接受加密货币，允许快速交易和简易交易程序。（曼谷邮报）[2021/11/12 21:46:16]

期望与实践

现有的区块链房地产项目主要致力于达成

动态 | 澳大利亚房地产公司将首次进行比特币拍卖:据bitcoinexchangguide报道，澳大利亚最古老、最受欢迎的房地产公司之一LJ Hooker将与拍卖师James Pratt和区块链相关公司NuYen合作，为新南威尔士州Casuarina的一栋房地产进行在线拍卖。此次拍卖将于4月8日举行，将以加密货币出价，价格将在实时屏幕上以澳元和美元显示。用户可以简单地使用BTC或BNB支付。[2019/3/19]

以下目标：

1.?大大提升地产交易的效率。

2.?降低用户参与地产投资的门槛。用户无需银行账户、银行借贷便可以参加房地产投资。

3.?拓宽金融交易的“民主”渠道。用户可以用虚拟资产用于地产交易从而规避税务清算和征收。

声音 | 德勤：区块链能够潜在地改变商业房地产的核心运营:德勤发布一份报告称，商业房地产行业在很多运营方面的保密做得非常好，但是，在今天高度互联和数字化的世界里，继续保护原有的运营机密很困难。而区块链技术具有几大特点，能够潜在地改变商业房地产的核心运营比如物业交易等。一是区块链是接近实时的，可以消除摩擦，降低风险；二是区块链的加密技术使得交易主体无需建立信任关系；三是公开的点对点分布式账本保证了透明公开；四是区块链的不可逆性，杜绝了欺诈风险；最后，区块链对矿工的奖励机制，降低了外部主题对系统的攻击性。[2018/7/12]

Propy推出了加速地产交易的链上项目，2017年的时候该项目开始测试，一个用户可以用加密货币购买地产且记录在链上。由于测试地的法规限制，每一笔房产的转移除了需要同时完成链上的NFT交易之外，链下的记录了链上交易号的纸质合同也必须的。同时Propy完成了一笔跨境交易，将位于弗罗里达的房产通过NFT拍卖出去。首先Propy将地产交易给了一个公司，同时将铸造了代表产权的NFT，这枚NFT被解释为一种可借用的链上金融资产，并且所有者对其拥有所有权转移的能力。

日本两家公司合作拟将区块链应用于房地产领域:据mynavi消息，Gunosy昨日宣布，已经与Tsukuruba达成协议，二者将共同研究将区块链技术应用与房地产领域。这项联合研究，以两家公司的专业知识和技术为基础，验证区块链技术在房地产领域的可行性。[2018/5/10]

RealT为投资者提供了投资房产租赁业务的机会。和Propy一致的是项目的代币不代表对地产的权益，而是对于商业实体也就是拥有地产的公司享有一定的权益。管理地产的公司向租户收取资金，将租金兑换为相对应的代币支付给在签署智能合约的投资者。

Milo提供了加密资产抵押贷款服务。Milo向持有比特币的用户提供贷款，用户将比特币资产转移到第三方钱包托管人。Milo随后向用户预支付资产相应的购买价格，而用户按时偿还该笔贷款。Milo提供服务的优势在于无需Bitcoin资产的清点而获取资金去购买地产。

存在的问题

但是，现阶段链上地产交易的很多基础性前提，譬如NFT可以作为一个附属担保品从而用于加密资产的抵押，在现有的法律框架中难以实施。以美国为例，统一商法典和地产法阻止该类说法的在法律层面的落实。在统一商法典中，所有加密货币和NFT被视作为一般无形资产，这种定义意味着一个在无形资产中拥有担保物权的权利人只有通过提交资产负债表才能完全行使其权利。如果权利人无法清算抵押物，那么其权利便可能存在瑕疵。

加密社区的另一个问题是，无论是广泛的加密资产还是NFT的受让人都无法从统一商法典授予其他金融工具的相同免费条款中受益。例如，尽管债权人可以通过提交资产负债表来完善期票中的担保权益，但是这种完善是存在缺陷的。实际持有房产的受让者可以摆脱竞争性财产索赔，但是任何数字资产的受让者将使它们受到涵盖所有“一般无形资产”的一揽子担保权益的约束。部分加密行业正在积极推动统一商法典的修正，美国法律界也逐渐重视其加密资产，存在对加密产业友好立法的倾向，在抵押资产类别修正案中创建了新的类别“可控电子记录”，意欲将NFT等虚拟资产囊括其中，但是尚且不支持将NFT的转移和链下资产转移相绑定。

地产交易与区块链深度融合的另一个挑战在于系统变更本身。相关交易制度和流程往往存在着变化，意味着交易系统需要投入大量的资金去适应这种变更，而这种系统上的变更对公众的信任程度会带来较大的影响。此外，在Delaware推行了区块链促进法，认可区块链作为一种公司数据记录的方式，只要该记录在一定时间内转化为纸质记录，但是州政府本身从来没有开发过任何区块链的设施，任然通过物理账本来记录一切股权归属。公司也很少通过区块链的形式去记录股权，当地的公司已经习惯了物理的注册制以及商业记录保存方式，没有人愿意承担适用新系统的风险。

地产交易其中包含了多种权利和利益，难以通过区块链技术所囊括。例如例判决留置权可以附加到不动产上，但是行业往往不清楚或者不考虑如何判决留置权债权人可以将其权益添加到基于区块链的系统中。地产通常也通过意愿或遗嘱等方式转让，同样，目前尚不清楚如何将这些事实集成到智能合约中。

写在最后

飒姐团队以美国地产行业转型区块链的实例提醒您，入局“区块链+传统行业”，一定需要仔细研究传统行业法律法规，理性对待法律规制的限制和盲区。分布式网络、不可篡改的信息系统以及无感响应的智能合约确实能大大提升交易水平，但是当前的法律制度对相应交易程序的限制，不充分去中心化带来的信任危机，以及高昂的系统运营成本让大量的实践案例中道崩殂。

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