中国家庭应该持有三套房，你买对了吗？

房价似乎停下了上涨的势头

这种“连跌11月”的说法，并不是那么让人信服和舒服。比如深圳，深圳房价自2016年9月开始下跌，已经连跌11个月。但查看一下数据就能发现，除了2016年10月，突然跌去了将近6000元之外，从2016年10月到2017年8月，深圳房价仅仅跌了1229元，平均每个月跌去123元，相比于5.5万元的均价几乎可以忽略不计。

不过不管怎样，至少现在房价不会嗖嗖地往上窜了。房价暂时冷却，投资者和购房者也应该冷静一下了，不仅仅说要观望市场，更要从既往的经验，发展出适应未来房地产市场的新思路；而不是一味地盯着房价涨与跌。

为什么房价不再是房产投资的核心因素呢？拜资本市场的不确定性所赐，房产投资行为和个人经济生活变得无常和不可预测，并且大趋势上说，未来更是如此。这令人望而却步，也令人容易陷入疯狂的境地，比如疯狂的囤积资产。但反过来说，这也是一种机遇与解放，引导我们越来越愿意取得控制权。这种控制权，不仅仅是对于资产规模的控制，更要对资产类型加以控制，简单说，就是从单一盈利方式、单一资产持有变为更加多元的方式。

联合国儿童基金会使用NFT为发展中国家筹集资金:9月29日消息，联合国儿童基金会利用NFT作为筹集资金的方式，旨在帮助世界各地发展中国家的学校接入??互联网。该计划的名称被称为“Giga计划”，旨在帮助49个国家的110万所学校。[2022/9/29 6:02:47]

比如，我们常常羡慕拆迁改造的拥有“三套房”，很多地方拆迁给到的房产，多是集体土地上的房产，这样的“三套房”，其实就是单一居住功能；不是“城中村”的投资者，或许没有机会一下获取这样的“三套房”，但每个人都应该通过各种方式，拥有自己的三套房。

第一套：自住房

自住房是基本生活的保障，也正因为有自住的需求，才会让房价如此敏感；人人都需要住房子，却不是人人都能买得起房子，否则，黄金也很贵，比特币一度也很贵，但并没有声音指责它们价格太高。不过，换个思路想想，只要能住进去，为什么一定要买呢？只要有栖身之所，为什么一定要不停换大房子呢？把居住的基本功能与较高需求混为一谈，于是就与个人能力发生矛盾，生活的幸福系于自己无法企及、却被人为定义为“刚性需求”的房子上，幸福感从何而来呢？

联合国贸发会议报告：不依赖大宗商品的发展中国家在使用区块链等方面表现更优:7月7日，联合国贸发会议发布《2021年大宗商品与发展报告》。报告强调了低技术能力和高大宗商品依赖度之间的相关性。报告中提到的技术发展指数显示，依赖大宗商品的发展中国家的平均分值为1.55，而中国、印度、墨西哥、土耳其和越南等不依赖大宗商品的发展中国家的平均分值为5.17。不依赖大宗商品的发展中国家在使用人工智能、物联网、区块链和机器人等方面表现更优，因而其技术发展指数的平均得分更高，而依赖大宗商品的发展中国家在这方面的表现较差，其技术发展指数的平均得分因而更低。（经济日报）[2021/7/8 0:35:27]

因此，第一套自住房，要按能力衡量，而不是按照需求；有实力买的，就要根据自己的实际收入，把月供控制在家庭总收入的35%之内，首付必须是百分百自有，不要过多的背负债务；而在租售同权、共有产权的大趋势下，租房也可以实现这第一套房功能。

周小川：Libra第二版只盯住美元，很多新兴市场和发展中国家会担心美元化:在12月13日举办的“2020上海金融论坛”上，中国金融学会会长、中国人民银行原行长周小川演讲表示，Libra出台的时候，它有一些居高临下，它这个货币出来以后，将来很多其他国家的货币就有可能会取代掉，导致了大家关心货币主权的问题，也担心美元化或者被其他货币所取代的问题，也担心有些国家它自己宏观调控所需要的一些基本措施是否还能顺利执行的问题，总之产生了很多担心。它当然提出盯住一揽子货币，但是也没有给出一个非常明确的做法，所以经过一段时间，现在它修改的第二版是只盯住美元，因此很多新兴市场和发展中国家是会担心美元化的。[2020/12/13 15:04:44]

第二套：增值房

金色财经现场报道 欧洲议会成员：欧洲的区块链政策更友好 发展中国家银行系统不可信 现在无法发展加密技术:金色财经现场报道，今日在Coindesk 2018共识会议上，欧洲议会成员Antanas Guoga表示：“欧洲对区块链和加密行业更友善。 我们在等待人们来到欧洲，并在区块链领域做更多工作。”区块链行业从其概念发展而来，现在变成了投机和贪婪，这个行业赚到了很多钱，因此现在行业需要达到成熟。交易所具有高风险的特点，人们应该意识到这一点。 欧洲政策的不同之处在于，重点是警告人们而不是非要进行监管。美国有意保护资本市场，这是加密技术面临的挑战，可能会影响监管，而欧盟有着不同的环境。在被问及加密业务转向发展中国家的潜力问题时，Guoga称现在不太可能，因为这些国家缺乏可信的银行系统和资本基础设施。Antanas Guoga认为真正的稳定币是比特币。[2018/5/16]

过去二十年地产的经验，给人的感觉是，房子总会涨价，而且会涨出一个让人惊叹的高度；坊间也多有“上市公司卖套房扭亏为盈”的逸闻。但房产的增值必须要注意两点：一、增值收益是一次性的，卖了就没有了；这套房赚了100万，那就是100万，之后再有盈利，也与你无关。二、房产增值同M2增长同向同幅度，也就是说，房子确实涨了100万，但实际购买力是否能增长100万就不一定了。

此外，房产增值落袋为安之后，接下来怎么办？再买入房产？然而市场上房子并不是只有你的涨价，房产投资的扩大再生产，实质上是扩大再负债，而且由于房价高了，房子贵了，你的负债也就会多了；即便把前期的增值部分都投入到房产上，尽可能多的交付首付，使得月供维持之前的水平不变，那又图什么呢？明明赚了钱，明明是百万富翁、甚至千万富翁，每个月依然要缴纳月供，可用于消费的部分不见增长，怎么能说财富增加了呢？

因此，对于第二套增值用的房子，见好就收，设定退出机制，做只吃鱼身的投资者，不要妄图把整条鱼都吃下；越到最后，风险越大，市场的波动可能会颠覆之前的收益。这方面最成功的例子是李嘉诚，他总是在人们看涨的市场中抛售资产，看似“不开窍”的行为，算下来真正到手的财富却是最多最稳妥。

第三套：现金流房

房子怎么带来现金流？方法很简单，往外租。只要能租出去，就会有租金；至于租金多少，空置时间长短，这就是体现投资者眼界的地方了。北上广房子易出租，但由于前期投入过多，导致租金回报率不够高，平均下来连2%都不到，再加上贷款利率在5%，等于这样的房子投资者要倒贴3%，因此就不能称为现金流房。

哪里的房子可以承担的其吸金的功能？算法上面也介绍了，收入大于支出就行了。这里不做具体市场的推荐，只是要提醒投资者：你的三套房，决定了你的财富方式；并不是说只有现金流才是唯一创富的手段，而是要根据自己的实际情况，来重新规划和配置自己的房产。如果手中资金量不足，期望一种更为奢侈的生活，那就可以考虑配置可以带来现金流的资产；如果眼界够深邃，达到了李嘉诚的水平，买入卖出也未尝不可，只是很少有人能有这个魄力，不信就看看你周围的人，谁能在当下看准机会卖房子呢？如果是刚刚起步，就不要为房子耗尽自己的全部财富与精力，租住是个好的选择——至于有些人说，现在买不起，未来更买不起，那是针对止步不前，就靠一份工作一点点涨工资作为收入的人；对于这样的人，我倒觉得，现在痛苦的买套房，未来可能会更加痛苦。

总之，“房事”，是人生大事，但不是人生唯一的事。在愈发多元、黑天鹅频频出现的时代，把握住自己的节奏，比跟风追求一个看似高收益的项目，更为重要，也更为安全。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。

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