地产「搭载」区块链，韭菜收割机？！

Billions项目组

除了应用于DeFi、GameFi等原生应用场景，区块链技术也在不断与传统行业结合。例如，在区块链政务方面，通过智能合约实现身份认证、政府审批等业务流程的自动化推进和流转，为链上溯源等领域提供技术支持。

然而，区块链与传统行业的融合充满了困难。区块链原生应用往往基于新的网络空间创造新的应用场景，资产的产生和转移总是在链上发起和终止。区块链与传统行业的结合，不仅需要软硬件的支持，也无法避免将原有环节迁移上链的数字化过程带来的阻力。其中，许多技术和管理变革需要克服的成本无法在短期内被区块链技术带来的收益所填补。

本文将深入分析区块链技术在房地产交易中的适用性，总结现有区块链进入房地产领域的案例，并指出潜在的法律问题。

RedSwan CRE市场的两项数字房地产交易将接受狗狗币支付:9月22日消息，商业房地产（CRE）代币化平台RedSwan CRE宣布，其市场上的两项数字资产交易将接受Dogecoin作为支付方式，另外还支持美元和与美元挂钩的稳定币。这些投资可以通过该公司的平台进行，该平台基于区块链技术实现安全的流程。Apollo Apartments和Lakehouse Oakland两项数字房地产交易的目标总额为3.2亿美元。（PRNewswire）[2021/9/22 16:58:49]

一、期望与实践

现有的区块链地产项目主要致力于以下目标：

分析师：过去三年股票、黄金和房地产波动性越来越大，比特币波动性继续降低:加密货币分析师Willy Woo发推称，过去三年，股票、黄金和房地产的波动性越来越大。波动性是经济不确定性的标志。与此同时，比特币继续其降低波动性的趋势。[2021/1/28 14:15:11]

1.大大提高房产交易的效率。

2.降低用户参与房产投资的门槛。用户无需银行账户或银行贷款即可参与房地产投资。

3.拓宽金融交易的“民主”渠道。用户可以使用虚拟资产进行不动产交易，避免税收清算和征收。

Propy启动了一个链上项目来加速房地产交易。2017年，项目开始测试。用户可以用加密货币购买房地产并将其记录在链上。由于测试场地的监管限制，每笔房产转让除了需要同时在链上完成NFT交易外，还需要一份记录链上交易编号的链下纸质合约。与此同时，Propy完成了一项跨境交易，通过NFT拍卖了佛罗里达州的一处房产。首先，Propy将不动产交易给一家公司，同时铸造一个代表产权的NFT。这种NFT被解释为一种可借用的链上金融资产，拥有者有能力转让它的所有权。

三井物产启动数字证券项目 将首先于房地产基金领域进行试验:4月21日消息，三井物产数字资产管理公司已启动数字证券项目， 利用区块链技术发行证券代币。该数字证券项目首先将对投资房地产的基金进行证明实验。LayerX公司也参与其中。此前消息，三井物产和SMBC日兴证券、三井住友信托银行、LayerX 4家公司于三月成立区块链新公司。（JP.Cointelegraph）[2020/4/21]

RealT为投资者提供投资房地产租赁业务的机会。与Propy一致，该项目的代币并不代表在不动产中的权益，而是在商业实体，即拥有不动产的公司中享有一定的权益。管理房地产的公司向租户收取资金，并将租金转换成相应的代币支付给签署智能合约的投资者。

Milo提供加密资产抵押借贷服务。Milo向持有比特币的用户提供贷款，用户将比特币资产转移给第三方钱包托管人。Milo随后向用户预付该资产相应的购买价款，用户按时偿还贷款。Milo服务的优势在于不需要清点比特币资产就可以获得购买房产的资金。

声音 | 赵进京：区块链有可能颠覆房地产行业的发展模式:12月27日，由河南省房地产业商会主办的以“定义产业互联网”为主题，围绕区块链在房地产的应用落地、技术前沿、行业趋势等方面进行探讨的区块链时代地产模式升级研讨会在郑州举行。

河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示，通过区块链技术，房地产交易将更加透明高效，物业服务将更加深入有效，买卖信任关系将更加牢固。区块链技术在房地产行业具有广大的应用前景，甚至可能颠覆房地产行业的发展模式。[2019/12/31]

二、存在的问题

但现阶段，许多链上不动产交易的基本前提，比如NFT可以作为加密资产抵押的抵押品，在现有的法律框架下难以实现。以美国为例，《统一商法典》和《不动产法》在法律层面阻止了此类说法的实施。在《统一商法典》中，所有加密货币和NFT都被视为一般无形资产。该定义意味着在无形资产中享有担保权益的债权人只有通过提交资产负债表才能充分行使其权利。如果债权人不能清算抵押物，则其权利可能存在瑕疵。

加密社区的另一个担忧是，无论是范围广泛的加密资产还是NFT受让人都无法从《统一商法典》授予其他金融工具的相同免费条款中受益。例如，尽管债权人可以通过提交资产负债表来完善本票中的担保权益，但这种完善是有缺陷的。实际持有该财产的受让人将不会受到相互竞争的财产索赔，但任何数字资产的受让人都会使其受到涵盖所有“一般无形资产”的一揽子担保权益。部分密码行业正在积极推动统一商法典的修订。美国法律界也逐渐关注其加密资产。有一种使立法对加密行业友好的趋势。新类别“可控电子记录”，拟包含NFT等虚拟资产，但目前尚不支持绑定NFT转账和链下资产转账。

房地产交易与区块链深度融合的另一个挑战在于系统变革本身。相关交易系统和流程经常发生变化，这意味着交易系统需要投入大量资金来适应这种变化，而这种系统变化会对公众的信任产生较大的影响。此外，特拉华州出台了区块链促进法案，该法案承认区块链是一种记录公司数据的方式，只要该记录在一定时间内转换为纸质即可，但州政府本身从未开发过任何区块链设施仍然通过实物分类账记录所有股权。公司很少以区块链的形式记录股权。本地公司已经习惯了实体注册系统和保存业务记录的方式。没有人愿意冒险应用新系统。

房地产交易包含多种权益，很难通过区块链技术覆盖。例如，判断留置权可以附加到不动产，但业界通常不清楚或未考虑判断留置权债权人如何将其利益添加到基于区块链的系统中。遗产也经常通过遗嘱或遗嘱等方式进行转移，同样，目前还不清楚如何将这些事实整合到智能合约中。

三、总结

Web3科技研究院团队以美国房地产行业向区块链转型为例提醒大家。进入“区块链+传统行业”，必须认真研究传统行业的法律法规，理性对待法律法规的限制和盲点。分布式网络、不可篡改的信息系统、不可响应的智能合约确实可以大大提高交易水平，但现行的法律制度限制了相应的交易程序，去中心化程度不够造成的信任危机，以及交易成本高系统运行成本毁掉了大量实际案例。

最后：

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