谷燕西：美国不动产通证市场基础设施通证化哪种权益？

我在这个系列的前面几篇文章中，介绍了美国房地产通证市场的基础设施。相对于两年前，此方面的基础设施已经有了很大的改进。但是在房地产通证业务的商业模式方面，此方面的进展却相对比较缓慢。在商业模式的一些基本因素方面，我认为一些主流经营思想是不合适的。譬如我在此前提出的美国房地产通证化市场过于依赖于美国的合格投资者，这导致了能够参与这项业务的用户数量过少。这是美国房地产通证化市场发展缓慢的一个主要原因。此外，我认为在通证化哪种权益方面，也同样有改进的空间。

谷燕西：机构资金入场推高比特币市值，其价值共识完全不同于互联网时期价值共识:12月22日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，现在比特币的市值已经超过了全美最大商业银行摩根大通的市值，也已经超过了提供全球信用卡清算服务的网络Visa公司的市值。这表明市场已经在全球范围内对比特币的价值形成了共识。如果只是全球普通的散户对比特币的价值形成共识，那么很难将比特币的市值推到现在的这个高度。比特币之所以能达到现在的这个市值，是因为机构资金已经开始进入比特币。他在文中表示，市场中依然存在的一个普遍的观点是认为比特币价值是市场投机的结果，而且这样的投机导致的价值是不会持续的。这个观点通常将比特币价值同历史上类似的泡沫相比较，譬如最近的互联网时期的泡沫。但是比特币目前的价值共识同互联网时期的价值共识有本质上的不同。比特币的价值完全不是依赖于底层的所有权或者预期的收益。比特币价值的特点是它本身就是它的价值。这个价值的大小是完全由市场来判断的，完全是人们的主观判定。谷燕西最后指出，市场对现行的货币产生流通机制并不是十分的乐观，因此才会潜在地把比特币作为一种价值储存和转移工具来使用，因此就导致了比特币价格的不断攀升。[2020/12/22 16:03:48]

将区块链技术应用于房地产市场，主要的思路是采用区块链技术将房地产资产通证化，改进交易流程，以便实现资产的更好流通。但是具体到通证化何种权益方面，迄今为止，市场中并没有形成主流的模式。在目前的运作中，主要有两种方式。一种方式是用通证直接代表房地产的所有权。这个方式目前依然是房地产通证市场中的一种主要模式。一些此方面的网站都是采用此方式向零售用户直接进行销售。在具体运作方面，通常是就一个单体不动产资产设立一个有限合伙制公司。通过这个公司持有这个不动产，然后再以通证的形式销售这个有限合伙制公司的股权。另外一种方式是将投资房地产的私募基金的份额通证化。以通证的方式进行资金募集，然后将这个私募资金中资金投资房地产。迄今为止这两种模式的应用都存在，还没有形成一种主流的模式。

谷燕西：美国房地产通证化将成为全球首先流通交易的数字资产:9月28日，区块链和加密数字资产研究者谷燕西发表专栏文章称，在金融产品的数字化方面，目前尚未出现的是基于实体资产的数字化形式，或者说是通证化的资产。在目前的所有的各种资产类型当中，最有可能首先通证化的实体资产是不动产。而在此方面首先实现的地区一定是美国的不动产。区块链技术为不动产的交易流通提供了技术上的可能性。在合规方面，美国市场中房地产的流通需要按照另类资产的方式进行。在技术系统支持方面，经过两年的发展，底层的技术基础设施的服务已有大改善，同时市场认知度也有了很大的改善。房地产通证化的产品提供方和市场需求方又开始努力来开展业务。总体而言，从技术发展，合规要求和市场需求这些维度来看，美国的房地产会是首先进行通证化，并且在全球范围内发展起来的数字金融产品。同世界上其它地区相比，美国市场显然正在处在发展的领先状态。[2020/9/28]

在我看来。第一种模式很难做成功。每个房地产的特点都不一样。如果用通证的方式将其中的一部分权益拿出来进行流通，对投资者来说很难判断这个资产的价值和风险。而且由于单体资产的资产体量过小，因此很难实现二级市场的流通。所以这种模式在小范围内适用，但没有业务可扩展性。

声音 | 谷燕西：区块链对证券行业有根本性影响:近日，CBX研究院院长谷燕西表示，区块链对证券行业有根本性影响。他称，区块链技术本质上就是支持交易即结算，在证券行业里面最直接的应用是在清算结算，目前它们是由清算结算机构来完成的，在中国有中证登，在美国股票交易有DTCC、期权交易有OCC。中心化的结算清算机构最大问题在于效率低、成本高，因为它采用两层清算制度：中心化清算机构对清算成员直接清算，这些清算成员通常是一流的金融机构、零售券商，它们和它们的客户单独清算。区块链技术的应用可以让交易用户直接结算，这就不需要中心化的清算结算机构，整个市场的效率会提高很多。此外，区块链技术还能对一级市场产生影响，总之，区块链技术和加密数字资产能够提供更加有效的一二级市场。（国盛区块链研究院）[2020/2/18]

我认为基于通证进行房地产私募基金的资金募集和运作，是一个可行的模式。对于海外的投资者来说，他们首先是关注的是可信任性，然后才是资金投资的便捷性。如果一个私募基金能够获得他们的信任，采用通证和数字货币就能方便他们投资这个私募基金。这个私募基金可以按照现有的方式进行运作，购买并持有多处不动产，并定期向基金的持有者进行分红。对于投资者来说，因为有专业的投资者管理这样的基金，他们自己就不必对每个不动产项目进行调研以制定出投资决策，投资的便捷性和效率大幅提高。对于房地产私募基金的管理者来说，由于采用通证的方式大幅降低了投资门槛，因此他们就能获得更多的可供投资的资金。另外，他们现有的运作方式的大部分都不必进行改变，只是私募基金份额的代表形式和流通方式有改变。这对他们来说就是做出最小的改变，但是却能获得非常理想的收益。

将以上的方面同股票市场的情形相比，就很容易理解。个人投资者可以自己直接投资股票，也可以挑选自己认可的股票投资基金，将自己的资金投资到这个基金，由基金管理人分析各种股票并做出投资决策。基于基金持有的股票组合的增值，基金份额自然增值。同股票相比，单体资产的资产体量过小，因此并不值得个人投资者对其进行研究，然后再做出投资决策。因此，同股票市场相比，私募基金的方式更加适合普通的投资者。

综上所述，我认为用通证来代表房地产私募基金股权，以此来进行资金募集和分红。这是一个更加可行的经营模式。

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