元宇宙合规报告（七）虚拟房地产

在社会一般观念中，扎根一座城市最有力的方法是买一套房，而现在进入原宇宙最直接的办法，就是在元宇宙中买一块地。我们正在以自己能理解的方式去建造元宇宙，并在其中生活。

根据区块链数据研究公司DappRadar最近提供的报告，在2021年11月22日至11月 28日期间，虚拟房地产交易在Sandbox、Decentraland、CryptoVoxels 和Somnium Space四个建立在以太坊区块链上的头部元宇宙平台上异常活跃。一周之内共发生了约6,000多次虚拟房地产交易，总计价值达到1.058 亿美元。其中，Sandbox以8656万美元的价格占据了虚拟房地产市场的最大份额，Decentraland占1553万美元，CryptoVoxels和Somnium Space则分别以268万美元和110 万美元位列其后。

从上述虚拟房地产交易额数据中，我们可以得到两个基本信息：（1）元宇宙也分三六九等，不仅竞争激烈，而且二八效应明显。（2）也许元宇宙土地买卖将是NFT领域的下一个热门。那么，在我国是否可以合法地销售和买卖元宇宙虚拟房地产？今天飒姐团队就和大家聊一聊这个问题

The Sandbox与时代杂志将在元宇宙中开发TIME Square:金色财经消息，The Sandbox与美国时代（TIME）杂志的Web3社区计划TIME Pieces达成合作，将在TheSandbox的元宇宙中开发虚拟艺术和商业中心“TIME Square”，它将通过提供对讨论、活动、TIME Studios项目放映和教育体验的虚拟访问，为TIME Pieces社区提供服务。[2022/6/21 4:41:55]

笔者一直坚信，入坑新事物之前先做学习和了解是一个好习惯，换言之，无论面对多大的诱惑，在把真金白银砸下去前，我们一定要了解即将买到的东西是什么。

根据虚拟房地产交易最活跃的平台之一Decentraland的官方定义，虚拟房地产（Land）指的是一种根据智能合约，在以太坊区块链上创建并维持的不可替代的虚拟资产（Non-fungible digital asset）。每块虚拟房地产地块都以唯一的x、y坐标表示，每块虚拟房地产的令牌上（Token）都包含地块坐标、所有者信息、内容描述文件、地块编号以及其他购买者和土地提供者协商一致的内容。

INDEX GAME将在The Sandbox构建元宇宙并推出经典漫画《龙虎门》NFT:6月9日消息，香港游戏工作室 INDEX GAME 宣布将在 The Sandbox 构建元宇宙第一漫画廊 World Meta Comic Corridor（WMCC）并且推出经典本港漫画《龙虎门》NFT，预计将在 The Sandbox Alpha Season 3 及 4 期间发行。WMMC 将是一个动漫主题元宇宙，港漫《龙虎门》将成为首个入驻的 IP（授权创作），据悉该漫画的经典封面、精采特写、角色招数等内容都将会制成 NFT 及互动游戏。（Startupbeat）[2022/6/9 4:13:37]

从技术角度和实际应用的角度来看，Decentraland售卖的虚拟房地产本身就是一个NFT，但在定义和描述中我们可以发现，Decentraland却刻意回避了明确将其定义为NFT，那么虚拟房地产到底是什么？

笔者认为，吸引消费购买的绝不只是一个看起来朴实无华的平面地块图NFT，其本质上元宇宙公司宣传的和消费者实际想要购买的，是元宇宙本体的一部分或某种永久、任意DIY这部分元宇宙的权利。虚拟房地产是此概念的外在表达形式，而NFT则是现有的最好的实现方式。

深圳启动区块链立法研究，助力元宇宙产业发展:5月4日消息，日前，深圳市信息服务业区块链协会在深圳大中华国际交易广场组织召开了区块链立法研讨会，开启元宇宙信任机制的立法研究。这是深圳继发布国内首批元宇宙标准之后，助力元宇宙发展的又一大招。深圳市时代新经济发展研究院常务副院长嵇祥霁认为，区块链立法具有独立的立法意义，不仅是对《深圳经济特区数字经济产业促进条例》（征求意见稿）以及《深圳数据条例》的有力补充，且区块链技术本身就是体现了分布式数据存储、点对点传输以及共识机制、加密算法、智能合约等诸多特点，是计算机技术的新型应用；区块链立法中要体现区块链它是从网络性、开放性、基础性及其他价值出发，更多体现为区块链的赋能百行百业的功能，以及区块链+特定行业而产生的附加价值、延伸价值。（深圳特区报）[2022/5/4 2:49:13]

元宇宙本身是否可以拆分为不同大小的部分进行售卖？这是一个值得讨论的问题，笔者并不赞同将元宇宙虚拟房地产视为元宇宙本身的一部分。

中国移联执行会长：促进元宇宙产业化和产业元宇宙化共同发展:12月9日，由中国移动通信联合会及元宇宙产业委员会(下称“元宇宙产业委”)主办的“元宇宙：灵境与科学艺术”纪念钱学森先生诞辰110周年暨2021元宇宙产业论坛在京举行。中国移动通信联合会执行会长倪健中在致辞中表示，“元宇宙”只是概念忽然火热，但其实元宇宙的技术底层已经在社会科技进步中走到了必然发生的历史时刻。通往元宇宙理想状态或者通往大成智慧的道路是漫长的也可能是曲折的。元宇宙产业委责任重大，要规范自律做好元宇宙产业化和产业元宇宙化发展，扎实推进元宇宙应用。同时，他指出在元宇宙产业逐步完善的过程中，相伴而生相互促进的就是产业元宇宙，包括工业元宇宙、金融元宇宙、城市元宇宙、乡村元宇宙、会展元宇宙、旅游元宇宙、红色元宇宙、体育元宇宙、健康元宇宙等。（中国日报）[2021/12/10 7:29:57]

一者，如果是作为下一代互联网形式存在的元宇宙，其不应当也不可能被拆分为不同部分，任何人、任何组织和国家都不可能对元宇宙主张所有权，甚至不可能对元宇宙的某一部分主张所有权；

因axie和sandbox大幅上涨，元宇宙价值指数今日为406.69点:金色财经报道，据同伴客数据显示，7月28日元宇宙价值指数为406.69点，较前日上涨96.43点，涨幅为31%。

构成元宇宙价值指数成分的上市企业或NFT平台皆为目前在虚拟经济领域表现出巨大市场价值和未来潜力的头部机构，该指数能够有效反映元宇宙虚拟经济整体价值的发展趋势。

注：2021年3月10日主要成份股roblox上市并产生第一个收盘价，故选取3/11日为本指数首次推出的基准日，初始值为100。[2021/7/28 1:20:50]

二者，元宇宙空间与现实空间不同，理论上元宇宙可以是无限巨大的，其土地或空间不具备现实世界土地资源的稀缺性，如果将虚拟地产视作元宇宙本身的一部分，其价值是难以衡量且不稳定的。因此，笔者认为，如果将虚拟房地产NFT看作一种可以任意DIY元宇宙的权利，似乎更加符合当下的实际。

当前，在我国并没有明确的法律或行政法规禁止元宇宙虚拟房地产的正常交易。在一般情况下，针对私权利而言可以遵循“法无禁止即允许”的原则，在不违反其他现行有效的法规和公序良俗的前提下，正常交易元宇宙虚拟房地产。

但这样的推定并不是万无一失的，在现行的穿透式监管下，飒姐团队认为，针对元宇宙虚拟房地产的交易或类似概念产品的推出需要慎之又慎，元宇宙企业在正常经营中，尤其需要避免触碰监管红线。在满足一定条件的情况下，可以慎重推出元宇宙虚拟房地产或类似的产品。

防炒作和金融化是监管的红线，也是币圈一个老生常谈的问题。元宇宙虚拟房地产无论是作为元宇宙本身来售卖还是作为某种财产性权利，一旦开始炒作或沦为某种金融产品和融资工具，就存在着危害社会秩序、经济安全的可能。

作为一个安土重迁的民族，对土地的迷恋和执着是流淌在我们文化血液中的DNA，任何事物只要被冠以“土地”“房产”或“不动产”之名，轻易就能吸引我们的眼球，甚至令我们为之“上头”。

作为普通商品的元宇宙虚拟房地产并不可怕，其本质上仅是一种稍有不同的NFT产品，但炒作和金融化正是凭借着“房地产”这一让人上头的概念，才拥有了广阔的炒作空间。目前，海外元宇宙虚拟房地产市场正在炒作下呈现出不理智的一面：据媒体报道，The Sanbox上的一块土地初始价格为99.9美元，经过三次转手后，价格达到了6.8万美元，涨幅超过680倍。

2021年11月25日，Decentraland地图上的一块“时尚街”虚拟地产以243万美元（约1552万元人民币）的价格售出，这块土地换算后相当于565.7平方米。根据海外区块链数据统计网站的计算，Decentraland每平方英尺房价大约为400美元，而旧金山实体房屋的单价则为1200美元/英尺。

逼近实体房价的虚拟地产引发无数跟风入场的盲目投资者，但我们不忘了，虚拟房地产并不具有现实房产的稳定保值功能。历史教训告诉我们，韭菜总是多过割韭菜的人，泡沫一旦破裂，只会留下一地鸡毛。也正是因此，防范元宇宙虚拟房地产的不当炒作和金融化是合法合规的第一要义。

不当的炒作元宇宙虚拟房地产或将其金融化并以此融资，视情节而定，有可能构成行政违法，严重的可能还会产生刑法风险。

由于NFT亦属于代币（Token）的一种，利用具有强金融属性的元宇宙虚拟房地产NFT进行融资的行为，有可能在穿透式监管下被认定为严重扰乱了经济金融秩序的非法金融活动，进而构成2017年央行等发布的《防范代币发行融资风险的公告》中所禁止的ICO行为。

另外，在刑事方面，炒作元宇宙虚拟房地产，利用其融资的行为还有构成集资罪和非法吸收公众存款罪的风险。根据我国《刑法》第一百九十二条之规定，集资罪指的是以非法占有为目的，使用方法非法集资，数额较大的行为。即行为人以非法占有为目的，通过虚构事实或隐瞒真相等方法，违法向公众募集资金。

认定集资罪，最重要的有两个关键点，即客观上行为人是否采用了虚构事实、隐瞒真相的方法，主观上是否有非法占有他人财产的目的。因此，如果利用虚拟房地产集资后未将资金实际投入其中或实际投入比例与所集资金明显不成比例，就有构成集资罪的可能。

至于非法吸收公众存款罪，根据《刑法》第一百七十六条之规定，该罪指的是非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。具体而言，要构成非法吸收公众存款罪，需要满足《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中的四个条件：（1）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；（2）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；（3）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；（4）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

在炒作和利用元宇宙虚拟房地产进行集资、融资使其金融化的过程中，是否具备还本付息或者给付回报等利诱性条件有可能在司法实践中是比较有争议的，但即使如此，我们也需谨慎对待元宇宙虚拟房地产的炒作和金融化。归根结底，现实中的房子是用来住的，虚拟世界的房子也不应该用来炒。

当前正处于Web3.0发展的关键时期，大量的资金寻求新概念、新商业、新产品的投资出口。元宇宙作为包含了区块链、人工智能、AR/VR等迷人新技术的风口，资本的快速进入一路推高了虚拟房地产的价格。

但我们要意识到，虚拟房地产尚处于早期阶段，用户体验较为一般，且价值波动较大，监管也并不明确。因此，元宇宙公司在推出虚拟房地产或类似概念产品时，应当更加注重合规问题，以免引发法律风险。

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